Finanz Forum

finanzguru · Verfasst am: 21.02.2009, 06:25

So sollten Anleger rechnen

Nüchterne Kennzahlen sagen mehr aus als schöne Bildchen. Als Ansparer oder Einmalanleger müssen Sie die Kosten und Erträge bei geschlossenen Immobilienfonds genau unter die Lupe nehmen.

Errechnen Sie den Aufschlag für weiche und nicht substanzbildende Kosten, indem Sie alle zusätzlich zum Immobilienpreis anfallenden Kosten laut Investitionsplan (zum Beispiel Vertriebskosten einschließlich Agio, Konzeptions- und Prospektgebühren) in Prozent des reinen Kaufpreises ausdrücken. Liegt der so errechnete Weichkostenaufschlag deutlich über 30 Prozent, lassen Sie die Finger von dem Angebot.
Ziehen Sie die in der Prognoserechnung auftauchenden nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Jahresnettokaltmiete im ersten vollen Vermietungsjahr ab. Der sich ergebende Jahresreinertrag in Prozent der Gesamtkosten der Immobilieninvestition (Kaufpreis einschließlich weiche Kosten, aber ohne Disagio und Liquiditätsreserve) stellt die anfängliche Nettomietrendite dar. Liegt diese anfängliche Nettorendite unter drei Prozent, wird Ihre Fondsanlage mit ziemlicher Sicherheit ein Flop. Streben Sie eine anfängliche Mietrendite von mindestens vier Prozent netto an.
Im Prospekt prognostizierte Miet- und Wertsteigerungen sollten Sie mit einer nüchternen Einschätzung der Miet- und Preisentwicklung von Immobilien vergleichen. Mietsteigerungen von durchschnittlich mehr als drei Prozent pro Jahr sind eher unwahrscheinlich. Und Wertzuwächse, die über die jährliche Mietsteigerungsrate hinausgehen, sind auf Dauer nicht zu erwarten. Rechnen Sie mit einer Miet- und Wertsteigerungsrate von zwei Prozent pro Jahr, und beziehen Sie die Wertsteigerung nur auf den reinen Kaufpreis.
Der Verkaufsfaktor laut Beispielrechnung sollte nie höher als der Einkaufsfaktor liegen. Den Einkaufsfaktor ermitteln Sie, indem Sie den Kaufpreis der Fondsimmobilien laut Investitionsplan durch die Jahresnettokaltmiete im ersten vollen Vermietungsjahr dividieren.
Prognostizierte Renditen sind immer geschönt, wenn die Prognoseannahmen zu optimistisch ausfallen (zum Beispiel jährliche Mietsteigerung über drei Prozent, Verkaufsfaktor höher als Einkaufsfaktor). Die von den meisten Fondsinitiatoren angewandte Renditeberechnungsmethode des internen Zinsfußes ist umstritten. Ihre Hauptschwäche: Sie unterstellt, dass Steuerrückflüsse und Ausschüttungen des Fonds sofort wieder mit dem intern errechneten Zinssatz am KapitalEurot angelegt werden können — meist ein hoffnungsloses Unterfangen.

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