Finanz Forum

finanzguru · Verfasst am: 02.01.2009, 15:55

EIGENTUMSWOHNUNGEN TIPPS

Lassen Sie sich vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung nicht nur die Teilungserklärung vorlegen, sondern auch alle Protokolle der Eigentümerversammlungen- Sind dort bauliche Maßnahmen beschlossen, die noch nicht durchgeführt wurden, sollten Sie im Kaufvertrag vereinbaren, dass die Kosten der Voreigentümer trägt oder: Verhandeln Sie noch einmal über den Kaufpreis.
Da Sie erst als Eigentümer ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung haben und Eigentümer erst mit Eintragung in das Grundbuch werden, lassen Sie sich bereits vorher das Stimmrecht vom Voreigentümer übertragen.
Informieren Sie sich darüber, ob in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung eine spezielle Regelung zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung enthalten ist. Ergibt sich da eine Häufung der Stimmen bei einem Eigentümer oder einer Gruppe, so sollten Sie anhand der Protokolle prüfen, ob sich deren Meinungen mit Ihren Vorstellungen decken. Wenn nicht, sollten Sie Ihre Kaufentscheidung noch einmal überdenken. Dies sollten Sie auch bedenken, wenn in der Eigentümerversammlung eine Änderung des Stimmrechts angeregt wird.
Im Interesse einer Kostenkontrolle sollten Sie in der Eigentümerversammlung darauf drängen, dass die Befugnisse des Verwalters, Instandhaltungsmaßnahmen ohne Beschluß der Eigentümerversammlung durchzuführen, genau bezeichnet und der Kostenaufwand begrenzt werden.
Wollen Sie Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft anfechten, müssen Sie innerhalb eines Monats einen Antrag beim Amtsgericht stellen. Gegen eine Entscheidung des Gerichts können Sie innerhalb von zwei Wochen die sofortige Beschwerde einleben.

Die Eigentümerversammlung

Die Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage verwalten das gemeinschaftliche Eigentum gemeinsam, heißt es im WEG. Einfach ist das in der Praxis aber nicht: Das Interesse an den Eigentümerversammlungen ist besonders bei denjenigen nicht sonderlich ausgeprägt, die eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft haben und selbst möglicherweise in einer anderen Stadt wohnen.

Grundsätzlich gilt in der Eigentümerversammlung das Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen ihm gehören und wie groß sie sind. Wenn Eheleute oder eine Erbengemeinschaft gemeinsam Eigentümer einer Wohnung sind, so hat jeder Teileigentümer eine Stimme. Dieses Kopfprinzip soll verhindern, dass kapitalkräftigere Eigentümer mit größerer Wohnfläche beim Stimmrecht im Vorteil sind.

Der Verwalter

Für Wohnanlagen muss nach dem Wohnungseigentumsgesetz ein Verwalter bestellt werden. Das Gesetz verbietet es der Eigentümergemeinschaft allerdings nur, die Bestellung eines Verwalters durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung auszuschließen. Einigen sich die Eigentümer dennoch darauf, dass sie keinen Verwalter wünschen, so hat das zunächst keine Konsequenzen. Erst wenn ein Eigentümer oder auch ein Mieter oder Pächter —einen Antrag beim Amtsgericht stellt, weil seiner Meinung nach ein Verwalter benötigt wird, etwa weil sich niemand um die Erhaltung der Wohnungseigentumsanlage kümmert, ordnet der Richter die Bestellung eines Verwalters an.

Zu den Aufgaben des Verwalters gehört es unter anderem, notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu veranlassen- Versäumt er aber, zum Beispiel ein Leck im Dach reparieren zu lassen, so kann ein Wohnungseigentümer Schadenersatz vom Verwalter verlangen, wenn es deshalb in seiner Wohnung zu Feuchtigkeitsschäden kommt — dazu gehört auch Mietausfall. Der Verwalter ist auch für die finanziellen Reserven der Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Er verwaltet beispielsweise die Instandhaltungsrücklage, die auf einem gesonderten Konto verzinslich angelegt werden muss.

Zivilgericht. Will der einzelne Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten, so muss er dies innerhalb eines Monats beim Amtsgericht beantragen. Ein Schreiben an den Verwalter oder an die anderen Wohnungseigentümer reicht dafür nicht aus.

Das Gericht kann einen Beschluss aus formalen Gründen für ungültig erklären, etwa weil die Versammlung nicht beschlussfähig war. Aus inhaltlichen Gründen ist ein Beschluß nur dann ungültig, wenn er gegen die Teilungserklärung, gegen andere Vereinbarungen der Hausgemeinschaft oder gegen Gesetze verstößt.

Streit vor Gericht

Für Wohnungseigentümer hat sich der Gesetzgeber in jeder Hinsicht ein besonderes Recht einfallen lassen: Auch die Gerichtsverfahren haben andere Regeln als der normale Prozeß vor dem
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