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finanzguru · Verfasst am: 05.01.2009, 06:06

MIETMINDERUNG - Sensibles Recht

Feuchte Wände, laute Nachbarn, bröckeliger Putz - es gibt viele Gründe, die Miete zu mindern. Doch ebenso zahlreich sind die Spielregeln, die Mieter dabei einhalten müssen.

Regeln einhalten

Das Thema Mietminderung gehört nach Fragen zur Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung zu den häufigsten Anliegen, mit denen Mieter die Beratungsstellen der Mietervereine aufsuchen. Mängel in der Wohnung, insbesondere Durchfeuchtungen, rangieren an erster Stelle, dicht gefolgt von Beschwerden über Lärmbelästigungen. Der Beratungsbedarf ist groß. Grund: Viele Mieter wissen nicht, dass sie das Recht, die Miete zu mindern, schnell verlieren können, wenn sie die juristischen Spielregeln nicht einhalten.

Die Pflicht, den Vermieter über die Gründe der Mietminderung zu informieren, ist nur einer der vielen Steine, über die der Mieter stolpern kann. So darf ein Mieter die Miete nicht kürzen, wenn er den Mangel bereits bei Einzug in die Wohnung kannte. Und wenn er trotz des Mangels erst einmal die volle Miete weiterzahlt, kann er später einen Teil der Miete wegen der Mietminderung nur zurückverlangen, wenn er sich dieses Recht ausdrücklich vorbehalten hat.

Viele Mieter wissen allerdings auch nicht, dass sie neben der Mietminderung noch weitere Möglichkeiten haben, den Vermieter unter Druck zu setzen. Nimmt der zum Beispiel die Minderung hin, unternimmt aber dennoch nichts gegen die Mängel, kann der Mieter einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten und ihm erklären, dass dieser Teil der Miete erst gezahlt werde, wenn alle Mängel behoben sind. Nach der Rechtsprechung darf ein Mieter noch mal das 3- bis 5fache der Minderungsquote zurückbehalten. Er kann dem Vermieter auch eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Wenn dann nichts passiert, kann der Mieter die Mängel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen. Bei ganz eklatanten Mängeln, etwa wenn die Wohnung völlig durchfeuchtet ist, darf der Mieter sogar fristlos kündigen.

Wieviel mindern?

Die Frage, wieviel bei welchem Mangel gemindert werden darf, ist oft schwer zu beantworten. So wird in dem vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen Mieterlexikon ein Urteil des Amtsgerichts Leverkusen zitiert, das eine Minderung um 50 Prozent erlaubt, wenn Wasser durch die Decke tropft und dadurch Wände, Fußboden und auch Möbel in Mitleidenschaft gezogen werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass in solchen Fällen grundsätzlich die Hälfte der Miete einbehalten werden kann. Es hängt immer vom Einzelfall ab: Wie groß ist die nasse Fläche? Welche Möbel und welche Zimmer sind betroffen? Und auch auf die persönliche Meinung des Richters kommt es an. Ein Richter, der selbst Kinder hat, beurteilt beispielsweise die Beeinträchtigung durch Kinderlärm anders als sein Kollege, der sich mögli cherweise selbst durch Kinder in der Nachbarschaft gestört fühlt.

Heikel wird es vor allem, wenn ein Mieter seine Wohnung für unbewohnbar hält und keine Miete mehr bezahlt, weil die in Mieterratgebern zitierten Gerichte eine 100prozentige Minderung bei Unbewohnbarkeit bejaht haben. Denn der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn der zweimal hintereinander die Miete nicht oder nur zu einem sehr geringen Teil gezahlt hat. Nach Auskunft von Ekkard Pahlke kommt dies immer wieder vor — und obwohl die Gerichte solche Kündigungen in den meisten Fällen für unzulässig halten, sind solche Prozesse immer eine Belastung für den Mieter.

Uneinsichtige Vermieter

Die Mietervereine bemühen sich bei ihren Beratungen darum, eine Einigung zwischen Mietern und Vermietern zu erreichen und Prozesse zu vermeiden. Bei Mängeln in der Wohnung sind diese Bemühungen nach Auskunft von Ekkard Pahlke aus Hamburg auch sehr erfolgreich. Schwierig ist es allerdings oft, wenn es um Lärmbelästigungen geht. Besonders in Berlin haben Lärmbelästigungen durch Baustellen und Straßenverkehr als Gründe für Mietminderungen in letzter Zeit zugenommen, berichtet Volker Hegemann vom Berliner Mieterverein. Doch die Verminderungsbetrag von der Miete des kommenden Monats ab.

TIPPS

Wenn Sie einen Mangel feststellen, zeigen Sie ihn unverzüglich Ihrem Vermieter — am besten schriftlich — an.
Besonders bei Lärmbelästigungen empfiehlt es sich, Zeit, Dauer und Art der Beeinträchtigung zu protokollieren.
Auch wenn der Vermieter verspricht, den Mangel unverzüglich abzustellen, sollten Sie ausdrücklich erklären, dass Sie die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. In dem schriftlich erklärten Vorbehalt sollte der Mangel benannt und der Vermieter zur Beseitigung aufgefordert werden.
Wenn Sie Ihre Miete per Dauerauftrag überweisen und trotzdem mindern wollen, so erklären Sie dem Vermieter schriftlich, dass Sie die Miete für den laufenden Monat nur unter Vorbehalt zahlen.
Erkundigen Sie sich unbedingt beim örtlichen Mieterverein, um welchen Betrag Sie wegen der speziellen Beeinträchtigung mindern können. Orientieren Sie sich nicht nur an veröffentlichten Mietmängeltabellen- Sie enthalten Urteile verschiedener Gerichte, die immer nur konkrete Fälle betreffen.
Wenn Sie zusätzlich zur Minderung einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten wollen, um den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu zwingen, so legen Sie am besten ein Konto für den einbehaltenen Betrag an. Sie müssen ihn nämlich sofort an den Vermieter zahlen, wenn der Mangel beseitigt ist.
Mieter sehen oft nicht ein, warum sie Mietminderungen hinnehmen und etwas gegen den Lärm unternehmen sollen, wenn sie mit der Geräuschquelle gar nichts zu tun haben. Aber da irren sie: Der Vermieter als Eigentümer der Wohnung muss zwar Baumaßnahmen in der Nachbarschaft dulden, der Mieter kann trotzdem die Miete mindern, wenn die Lärmbeeinträchtigung erheblich ist. Denn nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist—und das gilt auch für Lärm.

Uneinsichtig sind viele Vermieter auch dann, wenn es um Schadstoffe in der Wohnung geht, wie zum Beispiel giftige Holzschutzmittel oder den noch immer in vielen Nachtspeicheröfen enthaltenen krebserregenden Stoff Asbest. Richter halten eine Mietminderung oder sogar die fristlose Kündigung inzwischen schon allein deshalb für begründet, weil die Gefahr besteht, dass der Mieter einer Wohnung durch den giftigen Stoff in einer solchen Heizung gefährdet wird.
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