Finanz Forum

finanzguru · Verfasst am: 29.12.2008, 21:24

Lohnt sich das Erbbaurecht?

Auf lange Sicht ist es meist günstiger, ein Grundstück zu kaufen, als es im Erbbaurecht zu nutzen — vorausgesetzt, der Bauherr kann sich die höhere Belastung leisten.

Kein Zweifel: Ein Erbbaugrundstück bietet für viele die einzige Chance, sich den Eigenheimwunsch zu tragbaren Belastungen zu erfüllen. Doch lohnt sich ein Erbbaurecht auch für Bauwillige, die sich ebenso gut den Kauf des Baugrundstücks leisten können?

Die niedrigere Anfangsbelastung beim Erbbaurecht ist nur die eine Seite der Medaille. Da dem Erbbauberechtigten das Grundstück nicht gehört, profitiert er auch nicht von künftigen Bodenwertsteigerungen. Auch steigt der Erbbauzins nach den meisten Vertragsklauseln im gleichen Verhältnis wie die Lebenshaltungskosten an. Je geringer der Abstand zwischen Erbbauzinssatz und Hypothekenzinssatz und je höher die Inflation, desto weniger rechnet

sich ein Erbbaurecht. Faustformel: Ein Erbbaurecht ist nur dann günstiger als ein Grundstückskauf, wenn der Erbbauzinssatz plus Inflationsrate unter dem Zinssatz für langfristige Hypothekendarlehen liegt. Und dieser Vorteil sollte möglichst deutlich ausfallen, weil Erbbaurechtsverträge auch Verpflichtungen und Beschränkungen enthalten, die ein Eigentümer nicht hat.

Vor allem die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen sprechen — sofern die Belastungen tragbar sind — eindeutig für einen Kauf des Grundstücks. Beispiel: Ein Erbbauzinssatz von vier Prozent entspricht bei einer durchschnittlichen Inflationsrate von drei Prozent einem langfristigen Hypothekenzinssatz von sieben Prozent. Auch bei einer Zinsfestschreibung über die gesamte Laufzeit sind Baukredite derzeit aber deutlich billiger. Sonderkonditionen beim Erbbauzins oder steigende Hypothekenzinsen können das Blatt aber auch zugunsten des Erbbaurechts wenden.

ERBBAURECHT TIPPS

Vor allem in Ballungsgebieten mit hohen Grundstückspreisen ist das Erbbaurecht oft die einzige Möglichkeit, sich den Wunsch nach einem Eigenheim zu erfüllen. Wer sich den Kauf eines Grundstücks leisten kann, fährt damit jedoch bei den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen meist besser-
Erkundigen Sie sich bei Gemeinden und Kirchenverwaltungen nach günstigen Erbbaugrundstücken- Fragen Sie nach Sonderkonditionen zum Beispiel für Familien mit Kindern.
Achten Sie darauf, dass Erbbauzinsanpassungen an einen klar definierten und jederzeit nachprüfbaren Index gekoppelt sind. Günstig ist eine Bindung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index für die Lebenshaltungskosten.
Der Vertrag sollte auch festlegen, in welchen Abständen Zinsahpassungen frühestens vorgenommen wer

Vorsicht Heimfall

Tückisch können die vertraglichen Regelungen über den sogenannten Heimfall sein: Der Erbbaugeber sichert sich das Recht, in bestimmten Fällen die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen von ihm benannten Dritten zu verlangen. Damit fällt auch das Gebäude — in aller Regel gegen Entschädigung — an den Grundstückseigentümer. übliche Gründe für den Heimfall sind:

keine fristgerechte Bebauung,
rückständige Erbbauzinsen in Höhe von mindestens zwei Jahresraten,
unterlassene Instandhaltung,
vertragswidrige Verwendung zum Beispiel als Disco oder Sexlokal,
Einleitung der Zwangsversteigerung oder eines Konkursverfahrens gegen den Erbbauberechtigten.
die Kirchen sichern sich den Heimfallanspruch durchweg auch für den den können- Je größer die Abstände, desto besser.
Eine Kurzbeschreibung des Bauvorhabens reicht im Vertrag aus- Detailangaben schränken Sie unnötig ein.
Heimfallansprüche sollten eindeutig bestimmt und auf schwere Vertragsverstöße beschränkt bleiben-
Achten Sie auf eine möglichst hohe Entschädigung bei Heimfall und Zeitablauf, am besten in Höhe des vollen Verkehrswertes.
Versuchen Sie, im Vertrag eine Kaufoption zu vereinbaren und eine von der Bodenpreisentwicklung unabhängige Bezugsgröße für den künftigen Kaufpreis festzulegen (zum Beispiel ein Vielfaches des jährlichen Erbbauzinses).
Kalkulieren Sie die Baufinanzierung nicht zu knapp. Berücksichtigen Sie, dass die Erbbauzinsen im Laufe der Zeit mit Sicherheit ansteigen.

Fall einer Nutzung des Grundstücks für „kirchenfeindliche Zwecke".

Vorsicht: Der Heimfall kann auch von vielen weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht werden, beispielsweise bei dringendem Eigenbedarf des Grundstückseigentümers. Vor allem private Eigentümer versuchen oft, möglichst viele Heimfallgründe im Vertrag unterzubringen. Doch auch die Kommunen gehen mitunter recht weit. So kann die Stadt Lübeck laut Vertrag den Heimfall verlangen, wenn das „zuständige städtische Organ eine Übertragung im öffentlichen Interesse oder zur Verwirklichung der Bauleitplanung für erforderlich hält".

Je umfangreicher und undurchsichtiger die im Vertrag festgelegten Heimfallgründe, desto unsicherer ist die Position des Erbbauberechtigten. Und desto schwieriger kann auch die Beleihung oder ein späterer Verkauf des Erbbaurechts werden. Wer sich für ein Erbbaugrundstück interessiert, sollte daher unbedingt darauf achten, dass die Heimfallansprüche klar bestimmt und auf schwere Vertragsverstöße begrenzt sind.

Das gilt auch deshalb, weil der Erbbauberechtigte üblicherweise keine volle Entschädigung für sein Gebäude erhält. Zwar ist er laut Erbbaurechtsverordnung „angemessen" zu entschädigen. Danach muss der Grundstückseigentümer den vollen, im Zweifel per Sachverständigengutachten ermittelten Wert des Erbbaurechts erstatten. Doch das gilt nur, wenn vertraglich nichts anderes geregelt ist. So ist es zulässig, den Entschädigungsanspruch im Vertrag zu begrenzen oder sogar auszuschließen. Nur wenn das Erbbaurecht zur Schaffung von Wohnraum für sozial Schwache vergeben wurde, steht dem Erbbauberechtigten in jedem Fall eine Zwei-Drittel-Entschädigung zu.

In der Praxis beschränken die meisten Kommunen und Kirchengemeinden die Entschädigungspflicht auf zwei Drittel des Gebäudewerts. Es kann aber auch schlimmer kommen. Kiel erstattet im Heimfall gerade mal ein Drittel des Gebäudewerts. Und in Saarbrücken fällt das Erbbaurecht entschädigungslos an die Stadt.

Als vergleichsweise mildere Sanktionsmöglichkeit für Vertragsverstöße sehen eine Reihe von Erbbaurechtsverträgen auch Geldstrafen vor. Dann kann es teuer werden, wenn der Erbbauberechtigte zum Beispiel die Instandhaltung vernachlässigt, den Erbbauzins verspätet zahlt oder öffentliche Abgaben schuldig bleibt.

Heute pachten, später kaufen

Bauherren entscheiden sich meist nur deshalb für ein Erbbaugrundstück, weil ihnen die finanziellen Mittel für einen Grundstückskauf fehlen. Doch das kann sich ändern — spätestens wenn die Kredite für den Hausbau abbezahlt sind. Deshalb bietet es sich an, bereits im Erbbaurechtsvertrag das Recht auf einen späteren Kauf des Grundstücks zu vereinbaren. Doch dieser Wunsch stößt in der Praxis oft auf Schwierigkeiten. Den Kirchen ist aufgrund von Stiftungsauflagen ein Verkauf ihres Grundbesitzes meist nicht möglich. Besser sieht es bei den Kommunen aus. Viele sind prinzipiell bereit, das Grundstück später zum Verkehrswert an den Erbbauberechtigten zu verkaufen. Doch eher selten wird das Ankaufsrecht im Vertrag verankert.

Ein attraktives Modell bietet die Stadt Bielefeld an: Der Erbbauberechtigte kann hier das Grundstück jederzeit zum 20fachen des jährlichen Erbbauzinses kaufen. Steigen die Baulandpreise wie in der Vergangenheit stärker als die Lebenshaltungskosten, eröffnet sich in Zukunft eine günstige Kaufgelegenheit. In Mannheim können Hauseigentümer das Erbbaugrundstück innerhalb der ersten acht Jahre zum heutigen Bodenwert, im günstigsten Fall zu 75 Prozent des künftigen Wertes erwerben.

Entschädigung nach Zeitablauf

Läuft das Erbbaurecht aus, geht das Haus normalerweise gegen Zahlung einer Entschädigung an den Grundstückseigentümer über. Wer heute ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 99 Jahren erwirbt, wird das nicht mehr erleben. Dennoch ist die Höhe der Entschädigung wichtig — für die Enkel beispielsweise oder falls das Erbbaurecht einmal verkauft werden soll. Wie schon beim Heimfall, kann sich auch die Entschädigung bei Zeitablauf je nach Vertrag erheblich unterscheiden. Von der Erstattung des vollen Gebäudewerts bis zur entschädigungslosen Aneignung durch den Grundstückseigentümer ist alles drin. Üblich ist eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Gebäudewerts.

Der Grundstückseigentümer hat allerdings auch die Möglichkeit, seine Entschädigungspflicht fürs erste abzuwenden. Dazu braucht er lediglich eine Verlängerung des Erbbaurechts bis zum Ende der Restnutzungsdauer des Gebäudes anzubieten. Ein solches Angebot kann der Hausbesitzer kaum abschlagen. Lehnt er ab, verliert er seinen Entschädigungsanspruch.
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