Finanz Forum

finanzguru · Verfasst am: 10.12.2008, 19:44

Immobilien gehören zu den begehrtesten Kapitalanlagen überhaupt. Wer sein Vermögen mit einer inflationsgeschützten und steuerlich vorteilhaften Sachwertanlage mehren möchte, kann sich den Grundbesitz auch scheibchenweise ansparen: mit offenen Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds gehören zu den Investmentfonds und sind wie Aktien- und Rentenfonds konstruiert. Die Anlagegesellschaft gibt Anteilscheine in kleiner Stückelung heraus — oft ist man schon ab 50 Euro dabei — und legt das Vermögen ihrer Kunden gebündelt am Immobilienmarkt an. Die Zahl der Anleger ist nicht beschränkt, der Fonds ist offen und kann wachsen. Steigen die Mittelzuflüsse, kauft die Fondsgesellschaft neue Objekte.

Zudem bleiben die Immobilienanleger mit ihren Fondsanteilen mobil. Immobilienfonds sind zwar für langtriftig orientierte Anleger konzipiert. Dennoch können die Käufer von Fondsanteilen ihr Erspartes jederzeit wieder flüssig machen: Die Anteile können börsentäglich über die Bank oder Investmentgesellschaft an- und verkauft werden. Der aktuelle Rück-nahmepreis, der sich nach dem Wert des Fondsvermögens richtet, steht im Wirtschaftsteil großer Tageszeitungen. Beim Kauf wird zusätzlich ein Ausgabeaufschlag von 5,5 Prozent berechnet.

Die offenen Fonds investieren vorzugsweise in Bürohochhäuser, Kaufhäuser, Supermärkte und Einkaufszentren. Bevorzugte Standorte sind attraktive Innenstadtlagen in Ballungsgebieten. Denn die Qualität von Immobilien wird weitgehend von der Lage bestimmt, und erstklassige Gewerbeimmobilien haben immer Konjunktur. Auf Konjunktur- und Börsenschwankungen reagieren die Preise von Immobilienfonds daher minimal oder überhaupt nicht. Zudem sind die Bürogebäude der Fonds meist langfristig vermietet und die Mietverträge, wie im gewerblichen Bereich üblich, an die Steigerung der Lebenshaltungskosten gekoppelt —oder indexiert, wie Fachleute sagen. Das gibt Sicherheit und schützt die Fonds auch gegen kurzfristige Mietpreisschwankungen auf dem Immobilienmarkt.

Um das Risiko der Anlage so gering wie möglich zu halten, sind die Fonds vom Gesetzgeber verpflichtet, das Fondsvermögen breit zu streuen. Das Kapitalanlagegesetz (KAGG) schreibt vor, dass das Vermögen auf mindestens zehn verschiedene Objekte verteilt werden
muss. Kein Grundstück darf zum Zeitpunkt des Erwerbs mehr als 15 Prozent des gesamten Fondsvermögens wert sein. Außerdem dürfen die deutschen Immobilienfonds nur Grundstücke innerhalb der Europäischen Union erwerben.

Um die gesetzlich vorgeschriebene Risikostreuung zu gewährleisten, müssen offene Immobilienfonds ein beträchtliches Vermögen erreichen. Ein sehr hohes Fondsvermögen von mehr als einer Milliarde Euro ist daher bei den Immobilienfonds — anders als bei Aktienfonds —durchaus positiv zu bewerten. Das Ziel der offenen Fonds besteht vor allem darin, langfristig einen kontinuierlichen Wertzuwachs zu erwirtschaften. Die Anlagepolitik ist daher sehr konservativ. Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken sind beispielsweise von vornherein ausgeschlossen. Die Immobilien werden fast ausschließlich durch Eigenkapital der Fonds finanziert. Ihre Erträge, die jährlich an die Anleger ausgeschüttet werden, erzielen die Fonds einerseits durch die Mieteinnahmen, die steuerpflichtig sind. Andererseits fallen durch den Verkauf von Liegenschaften auch steuerfreie Gewinne an. Hinzu kommt der Wertzuwachs der Fondsanteile. Steigen die Immobilien des Fonds im Wert, schlägt sich das in steigenden Anteilspreisen nieder.

Die Bewertung der Immobilie ist freilich ein häufiger Kritikpunkt. Laut Gesetz muss der Wert der einzelnen Objekte regelmäßig überprüft werden. Die Wertermittlung erfolgt durch einen unabhängigen Gutachterausschuss auf Basis des sogenannten Ertragswertverfahrens. Wichtigste Faktoren für die Berechnung sind dabei die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen eines Gebäudes, die laufenden Kosten von der Grundsteuer bis zu Versicherungen und der Bodenwert. Dabei spielen natürlich auch die Gebäudelage sowie Mietpreis- und Kostensituation eine Rolle. Mieterhöhungen schlagen sich bei diesem Bewertungsverfahren in höheren Immobilienwerten nieder. Genau dies ist der Punkt, den Kritiker bemängeln. Denn eine mögliche Überschätzung der Objekte kann der Anleger nicht nachvollziehen, da die Verkehrswerte der einzelnen Objekte nicht veröffentlicht werden. Erst wenn der Fonds sich von einem Objekt getrennt hat, wird die Bewertung am Marktpreis gemessen. 'Dabei kommt es immer wieder vor, dass die zuvor geschätzten Preise nicht erreicht werden. Dennoch brauchen sich die Anleger bislang kaum Sorgen über die Wertentwicklung ihrer Fonds zu machen. In den 30 Jahren seit Erstauflage eines offenen Immobilienfonds in Deutschland zeichneten sich die Immobilienfonds durch stetige Wertsteigerung aus. Zwar gab es auch für die Immobilienfonds mal bessere und mal schlechtere Jahre. Im Gegensatz zu den Aktien und Rentenfonds schrieben sie jedoch nie rote Zahlen.

Offene Immobilienfonds gelten daher als grundsolide Anlage, die zwar keinen schnellen Reichtum, aber sicheren Vermögenszuwachs verspricht. Sie eignen sich daher auch als Daueranlage für Sparer, die sich mit einem Investment-Sparvertrag beispielsweise ihre Altersversorgung aufpolstern wollen. Bei aller Freude über die Beliebtheit stellt der Ansturm der Anleger die Fonds freilich vor neue Probleme. Die Fondsmanager haben Schwierigkeiten, den Geldsegen auch in Immobilien unterzubringen. Üblicherweise halten die Fonds zwischen 5 und maximal 30 Prozent des Vermögens in liquiden Mitteln. Diese Rücklage ist notwendig, damit jederzeit genügend Geld für die Rücknahme von Anteilen bereitliegt. Doch inzwischen reicht der Liquiditätsanteil bei vielen Fonds nahe an die gesetzliche Obergrenze von 49 Prozent heran. "Hier werden Flaschen verkauft, bei denen das Etikett nicht mehr stimmt", werfen Kritiker den Fonds vor. Denn über kurz oder lang wirkt sich der Anlagenotstand auch bei der Wertentwicklung aus. Die Milliardenzuflüsse werden schließlich erst einmal auf Festgeldkonten und in Anleihedepots geparkt. Mit dieser Anlagemischung lassen sich die guten Erträge der Vergangenheit kaum halten. Doch die Fondskundschaft ist Besseres gewöhnt. Denn bis zu zwölf Prozent Ertrag haben die Spitzenreiter der Branche in den
letzten Jahren erzielt. Mit solch hohen Erträgen ist für die nahe Zukunft kaum zu rechnen. Vielmehr werden sich die Erträge der Fonds wohl bald wieder auf ihr Durchschnittsniveau von fünf bis acht Prozent pro Jahr einpendeln.
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