Finanz Forum

finanzguru · Verfasst am: 14.01.2009, 06:25

ZWANGSVERSTEIGERUNG

Vorteile für den Ersteigerer:

keine Maklercourtage,
keine Notarkosten.

Allerdings muss sich der Interessent sorgfältig vorbereiten, sonst kann er mit dem Schnäppchen eine schlimme Schlappe erleben.

Risiko Verkehrswert:

Er wird von einem Sachverständigen ermittelt, den das Gericht beauftragt hat. Der Verkehrswert muss aber nicht gleichbedeutend sein mit dem aktuellen Marktwert. Gelegentlich setzen Sachverständige den Wert zu hoch an — sie vermeiden so Ärger mit dem Schuldner und mit der Bank. Zudem sind einige Gutachten veraltet, wenn der Versteigerungstermin angesetzt wird. Wichtig: In den letzten zwei Jahren sind Immobilienpreise gefallen. Risiko versteckte Mängel: Der Ersteigerer hat keinen Gewährleistungsanspruch gegen den früheren Eigentümer, den Gläubiger oder das Gericht. Selbst ein schlampiger Gutachter kann später nicht haftbar gemacht werden, wenn er etwa feuchtes Mauerwerk übersehen hatte. Vor einer Versteigerung sollte sich der Interessent in jedem Fall die Immobilie ansehen, am besten in Begleitung eines Bauexperten. Doch vorher müssen die Versteigerungstermine in Erfahrung gebracht werden. Sie sind zu finden, meist vier bis acht Wochen vorher.

in den Aushängen der Amtsgerichte,
in den Amtsblättern,
in den Tageszeitungen,
in Versteigerungskalendern.

Neben den Terminen gibt es Angaben über das Objekt, also über die Lage, Größe, das Baujahr, den Verkehrswert. Wem das zusagt, der sollte nun die Immobilie zunächst von außen besichtigen, dann zu dem Amtsgericht gehen, das die Versteigerung durchführt. Dort kann er das Wertgutachten und den Grundbuchauszug einsehen. Im Grundbuch sind Gläubiger sowie sonstige Lasten (Abteilung II) eingetragen — das könnte zum Beispiel das lebenslange Wohnrecht für einen Mieter sein.

TIPPS

Sie müssen sich darüber im klaren sein, für welchen Zweck Sie eine Immobilie ersteigern wollen: für die Eigennutzung oder als Geldanlage- Ist die Immobilie vermietet, kann es trotz Sonderkündigungsrecht lange dauern, bis Sie einziehen können. Auch den ehemaligen Eigentümer herauszukriegen, kann Probleme bereiten. Für eine Geldanlage sind der Mietertrag (auf mögliche Mietpreisbindungen achten) sowie der Wertzuwachs wichtig.
Vertrauen Sie niemals allein auf das Wertgutachten. Sie sollten stets das Objekt selber besichtigen, möglichst auch von innen. Der Sachbearbeiter der Gläubigerbank kann Ihnen unter Umständen dabei helfen- Klären Sie unbedingt, ob Wohngeldrückstände bestehen.
Als Gegenleistung für Hilfsbereitschaft verlangen manche Gläubigerbanken eine „Ausbietungsgarantie"- Sie sollen sich verpflichten, beispielsweise mindestens 70 Prozent vom Verkehrswert zu bieten. Sie handeln sich damit aber nur Pflichten ein, keine Rechte. Verweigern Sie es, eine solche Erklärung abzugeben.
Vor dem Termin sollten Sie eine vorläufige Darlehenszusage Ihrer Bank in der Tasche haben, falls das Eigenkapital nicht ausreicht. Nach der Versteigerung muss die endgültige Finanzierung schnell stehen- Es ist vorteilhaft für Sie, wenn Sie den Rechtspfleger um einen kurzfristigen Verteilungstermin bitten. Sie sparen dann Zinsen für die Zeit zwischen Versteigerung und Verteilungstermin.
Besuchen Sie zwei, drei Versteigerungstermine zur Probe. Sie lernen dabei viel über den Ablauf. Diese Erfahrung hilft Ihnen später unter anderem, einen gefährlichen Bietrausch zu vermeiden.
Erkundigen Sie sich kurz vor dem Termin beim Rechtspfleger, ob die Versteigerung tatsächlich durchgeführt wird. Nicht selten platzen Termine kurzfristig.

Gläubiger treiben Preis hoch

Pünktlichkeit ist Pflicht, im eigenen Interesse. Zu Beginn der Versteigerung beschreibt der Rechtspfleger als Versteigerer das Objekt, nennt das Mindestgebot und Belastungen. Üblicherweise werden Lasten nach der Versteigerung gelöscht. Doch kann es Ausnahmen geben: Wenn etwa der zweitrangige Gläubiger die Versteigerung beantragt hatte, bleiben die Lasten des erstrangigen Gläubigers bestehen. Das Gebot muss deshalb um den Wert solcher „bestehenbleibender Rechte" vermindert werden. Bei Unklarheiten: Den Rechtspfleger fragen.

Achtung: Sind Rückstände beim Wohngeld aufgelaufen, hat der neue Eigentümer dafür in der Regel aufzukommen. Der Rechtspfleger informiert nicht über solche Rückstände. Das sollte also vorher mit dem Verwalter oder der Eigentümergemeinschaft besprochen werden.

Im ersten Versteigerungstermin müssen mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden, dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der Schuldner vorgeschrieben. Liegt das Höchstgebot unter 70 Prozent, kann der Gläubiger dem Zuschlag widersprechen. Im zweiten Termin fallen diese Bestimmungen. Allerdings bieten die Gläubigerbanken meist fleißig mit, um den Preis hochzutreiben.

Nach dem ersten Gebot notiert der Rechtspfleger die Personalien des Bieters und kassiert die Sicherheitsleistung. Danach können Gebote auf Zuruf abgegeben werden. Wer nach 60 Minuten — der für Immobilien vorgeschriebenen Bietstunde — mit seinem Gebot am höchsten liegt, bekommt den Zuschlag und wird sofort neuer Eigentümer der Immobilie.

Etwa sechs Wochen nach dem Zuschlag folgt der „Verteilungstermin". Zu diesem Termin ist das restliche Geld zu zahlen, und zwar mit vier Prozent Zinsen für diesen Zeitraum. Zudem werden 0,5 Prozent

Gebühren für Zuschlag und Grundbuchumschreibung fällig. Daneben verlangt der Fiskus die übliche Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent. Bis zu dem vom Gericht festgesetzten Termin muss die Finanzierung spätestens stehen — sonst droht die nächste Zwangsversteigerung.

Die Tricks beim Bieten

Sie sollten Ihr Limit niemals preisgeben. Manche Bankenvertreter machen einen langen Hals, wenn der Scheck an den Rechtspfleger übergeben wird. Die Banker wollen wissen, wie hoch sie den Preis treiben können, bis der Interessent aussteigt. Auch schon vorgekommen: „Zeigen Sie doch mal den Scheck". Gehen Sie darauf nicht ein. Wedeln Sie neben dem Scheck mit Barem, das stiftet Verwirrung.
Setzen Sie sich einen krummen Betrag als Limit, etwa 140.000 Euro. Die meisten entscheiden sich für runde Beträge. 300 Euro mehr können die Versteigerung entscheiden.
Es gehört zur Taktik von Profis, zum Beispiel Maklern, mit abfälligen Bemerkungen über die Immobilie andere zu verunsichern. Wenn Sie sich gründlich vorher über das Objekt informiert haben, kann Sie das kaltlassen.
Tun Sie so, als hätten Sie mit Ihrem Gebot gerade das Limit erreicht. Der Bankenvertreter überlegt dann sehr genau, ob er noch höher bietet — es könnte sein, dass der Interessent abspringt.

Ersteigern und einziehen

Der alte Eigentümer ist verpflichtet, nach dem Zuschlagbeschluß das Haus oder die Wohnung zu räumen. Er kann aber darauf pochen, ein Härtefall zu sein — etwa wegen hohen Alters oder Krankheit. Greift dies nicht, kann er noch mit allerlei Rechtsmitteln die Räumung lange hinauszögern. Soll schließlich der Gerichtsvollzieher helfen, müssen die Kosten vom neuen Eigentümer vorgestreckt werden. Sie später einzutreiben, dürfte gerade unter diesen Umständen schwierig werden.

Deshalb sollte der Interessent sich bereits vor dem Versteigerungstermin erkundigen, ob der alte Eigentümer bereit ist, freiwillig zu räumen. Meist reicht es aus, ihn mit einem Abstand oder Umzugskostenzuschuß zu trösten. Wenn der alte Eigentümer für eine Übergangszeit wohnen bleiben möchte: Der Ersteigerer sollte keine „Miete" fordern — sonst geht er einen Mietvertrag mit allen Pflichten ein.

Sollte es sich um eine bereits vermietete Immobilie handeln, kann den Mietern mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Dieses Sonderkündigungsrecht ist aber an Bedingungen geknüpft. Es muss zum einen schnell ausgeübt werden, und zwar bis zum dritten Werktag des Monats, der auf den Versteigerungsmonat folgt. Zum anderen muss der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse nachweisen können, etwa Eigenbedarf.

Kranke, alte Mieter oder Mieter mit Familie können eine Fortsetzung des Mietvertrags verlangen und weitere Schutzrechte geltend machen. Der Grund: Auch nach Zwangsversteigerungen gilt die Sozialklausel uneingeschränkt.
_________________